Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
So ermitteln Sie Ihren realistischen Finanzierungsrahmen
Der Kauf einer Immobilie beginnt häufig mit der Suche nach dem passenden Haus oder der passenden Wohnung. Sinnvoller ist es jedoch, zunächst die Finanzierung zu klären. Denn erst wenn Sie wissen, welche monatliche Rate zu Ihrem Haushalt passt, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden kann und welche Kaufnebenkosten berücksichtigt werden müssen, lässt sich ein realistischer Kaufpreis bestimmen.
Ein vorab geklärter Finanzierungsrahmen gibt Ihnen Sicherheit bei der Immobiliensuche und kann Ihnen helfen, bei einer passenden Immobilie schneller zu handeln.
Was bestimmt meinen persönlichen Finanzierungsrahmen?
Wie viel Immobilie Sie sich leisten können, hängt nicht allein von Ihrem Einkommen ab. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus regelmäßigem Haushaltsnettoeinkommen, laufenden Ausgaben, vorhandenem Eigenkapital, gewünschter monatlicher Belastung, Kaufnebenkosten sowie den aktuellen Finanzierungskonditionen.
Auch bestehende Kredite, Unterhaltsverpflichtungen und weitere regelmäßige Belastungen werden bei der Finanzierungsprüfung berücksichtigt.
Wie hoch sollte meine monatliche Rate sein?
Die monatliche Rate muss dauerhaft zu Ihrem Leben passen. Entscheidend ist deshalb nicht nur, welche Rate eine Bank grundsätzlich akzeptiert, sondern welche Belastung Sie langfristig tragen möchten.
Ausgangspunkt ist das regelmäßige Haushaltsnettoeinkommen. Davon werden Lebenshaltungskosten, bestehende Kredite, Versicherungen, Unterhaltszahlungen und weitere regelmäßige Verpflichtungen berücksichtigt. Auch als Immobilieneigentümer benötigen Sie weiterhin finanziellen Spielraum – beispielsweise für Instandhaltung, Rücklagen und unerwartete Ausgaben.
Eine pauschale Regel wie „30 oder 35 Prozent des Einkommens dürfen für die Finanzierung verwendet werden“ kann daher nur eine erste Orientierung sein. Eine tragfähige Rate sollte immer anhand der persönlichen Situation ermittelt werden.
Beispiel: Was könnte bei 4.500 € Haushaltsnettoeinkommen möglich sein?
Nehmen wir als vereinfachtes Beispiel einen Haushalt mit 4.500 € Nettoeinkommen im Monat. Nach Abzug der regelmäßigen Lebenshaltungskosten und unter Berücksichtigung einer ausreichenden Reserve stehen beispielsweise 1.500 € monatlich für Zins und Tilgung zur Verfügung.
Welche Darlehenssumme damit finanziert werden kann, hängt insbesondere vom aktuellen Sollzins, der anfänglichen Tilgung und der gewünschten Zinsbindung ab. Schon kleine Veränderungen beim Zinssatz können die mögliche Darlehenssumme deutlich verändern.
Deshalb ist es sinnvoller, die tatsächlich verfügbaren Finanzierungskonditionen zu prüfen, anstatt den maximalen Kaufpreis anhand einer pauschalen Faustformel zu bestimmen.
Welche Rolle spielt das Eigenkapital?
Eigenkapital beeinflusst sowohl den Finanzierungsbedarf als auch die möglichen Finanzierungskonditionen. Zum Eigenkapital können beispielsweise Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben oder bereits vorhandenes Immobilienvermögen gehören.
Je weniger Fremdkapital im Verhältnis zum Immobilienwert benötigt wird, desto günstiger können die Finanzierungskonditionen ausfallen. Wie viel Eigenkapital tatsächlich eingesetzt werden sollte, ist jedoch eine individuelle Entscheidung. Es ist nicht immer sinnvoll, sämtliche verfügbaren Rücklagen in den Immobilienkauf zu investieren.
Ein finanzieller Puffer sollte auch nach dem Kauf erhalten bleiben.
Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt
Zum Kaufpreis kommen weitere Kosten hinzu. Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen.
Die Höhe dieser Kosten hängt unter anderem vom Bundesland und vom konkreten Kauf ab. Bei einer Immobilie in Berlin oder Brandenburg sollte deshalb nicht nur der angebotene Kaufpreis betrachtet werden. Entscheidend ist der gesamte Kapitalbedarf einschließlich der Kaufnebenkosten.
Warum sollte ich meinen Finanzierungsrahmen vor der Immobiliensuche kennen?
Wer erst nach der Zusage für eine Immobilie mit der Finanzierung beginnt, setzt sich unnötig unter Zeitdruck. Sinnvoller ist es, bereits vor der konkreten Kaufentscheidung zu wissen, welcher Kaufpreis realistisch finanzierbar ist.
Sie können Ihre Immobiliensuche dadurch gezielter gestalten und wissen bei einer interessanten Immobilie bereits, ob sie grundsätzlich in Ihren finanziellen Rahmen passt.
Gleichzeitig können die wesentlichen Finanzierungsunterlagen frühzeitig vorbereitet werden. Das kann wertvolle Zeit sparen, wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben und einen Wettbewerbsvorteil gegenüber den weiteren Interessenten bedeuten.
Kann eine Finanzierungsbestätigung beim Immobilienkauf helfen?
Bei begehrten Immobilien konkurrieren häufig mehrere Interessenten miteinander. Eine bereits vorbereitete Finanzierung kann deshalb hilfreich sein.
Abhängig vom Stand der Prüfung kann ein Finanzierungspartner beispielsweise bestätigen, dass die grundsätzlichen finanziellen Voraussetzungen geprüft wurden. Eine solche Bestätigung ersetzt allerdings nicht die endgültige Kreditentscheidung der Bank, denn dafür muss unter anderem auch die konkrete Immobilie geprüft werden.
Für Verkäufer und Makler kann sie dennoch zeigen, dass Sie sich bereits ernsthaft mit der Finanzierung beschäftigt haben.
Fördermöglichkeiten von Anfang an prüfen
Je nach Vorhaben können Förderdarlehen und weitere Förderprogramme Bestandteil einer Immobilienfinanzierung sein. Welche Programme infrage kommen, hängt unter anderem davon ab, ob eine Immobilie gekauft, gebaut oder energetisch saniert wird und welche persönlichen Voraussetzungen erfüllt werden.
Fördermöglichkeiten sollten deshalb möglichst früh geprüft werden. Manche Programme müssen bereits vor Beginn bestimmter Maßnahmen beziehungsweise vor Abschluss bestimmter Verträge berücksichtigt werden.
Da sich Förderbedingungen ändern können, sollte die konkrete Förderfähigkeit immer anhand der zum Zeitpunkt des Vorhabens geltenden Bedingungen geprüft werden.
Wie viel Immobilie kann ich mir persönlich leisten?
Online-Rechner können eine erste Orientierung geben. Für einen belastbaren Finanzierungsrahmen müssen jedoch Ihre persönliche finanzielle Situation, das vorhandene Eigenkapital, die gewünschte monatliche Belastung und die verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten gemeinsam betrachtet werden.
Genau deshalb kann es sinnvoll sein, den Finanzierungsrahmen bereits vor der eigentlichen Immobiliensuche zu klären.
Sie möchten wissen, welcher Kaufpreis für Sie realistisch ist?
Ich prüfe gemeinsam mit Ihnen Ihren persönlichen Finanzierungsrahmen und bespreche mit Ihnen, wie eine passende Finanzierung aufgebaut werden kann.